פיקוד העורף הגל השקט

הגדרת ישובים להתרעה
      הגדרת צליל התרעה

      מה יקרה למחירי הנדל"ן בישראל ב-2020?

      מומחים צופים כי לאחר הבחירות, עם ביטול תוכנית הדגל של שר האוצר, "מחיר למשתכן" המחירים ישובו לעלות בצורה חדה. מה הן האלטרנטיבות ואיזה טרנד עשוי לכבוש את שוק הנדל"ן הישראלי?

      בתחילת חודש אוגוסט הכריזו בארצות הברית כי הריבית לא תעלה בזמן הקרוב והרחוק, וייתכן שאף תרד. ריבית הפריים בישראל צפויה להיות נמוכה בשנים הקרובות, מה שיגרום לריבית המשכנתאות להיות נמוכה ואטרקטיבית, ומשקיעים רבים יחזרו לענף המסורתי והבטוח יחסית של נדל"ן להשקעה.

      תכנית "מחיר למשתכן" צפויה לעלות מעל 10 מיליארד שח לקופת המדינה וככל הנראה לא תמשיך לאחר הבחירות, בעקבות הגירעון.

      המהלך של שר האוצר כחלון להוציא משקיעים מהשוק גרם לבריחת משקיעים מעבר לים, וכעת לאחר תקופה בה ישראלים רבים מצאו את עצמם משקיעים בדירות בארצות הברית ובמזרח אירופה, מתגלה הקושי שבשליטה מרחוק בדירה להשקעה, והבעיות מול שוכרים מפוקפקים בדירות זולות מאוד בחו"ל.

      היום כבר מתחילים לראות מגמות של התייקרות המחירים, יחסית ל-2018 ול-2017 בתקופות מקבילות, כאשר מבודדים את הפרויקטים הרגילים שלא במסגרת "מחיר למשתכן" העליות ניכרות באופן בולט.

      חדר מעוצב בדירה (יח"צ)
      Co-Living מתאפשר באמצעות צמצום המרחב הפרטי ובניית מרחבים משותפים במקומו (צילום: יח"צ)

      מי יכול להשיג דירה במחיר הזדמנותי כבר היום? רק החברים במועדני הצרכנות החזקים בישראל

      הקליקה הסגורה, של מועדני הצרכנות דוגמת "חבר" ו"קרנות השוטרים" משיגים לחבריהם תנאים טובים במיוחד. קיימת ביקורת על כך שהחברים במועדונים אלו נהנים מאפליה לא חוקית לטובתם בכל מה שקשור לצרכנות, בדגש על דירות למגורים.

      בפברואר 2019 דיווחו שיכון ובינוי על מכירת מאות דירות בשעות ספורות בפרויקט "אור ים" באור עקיבא בהנחה של בין 8-10 אחוזים.

      חברת גינדי אחזקות דיווחה באפריל 2019 על מכירת 300 יחידות דיור דרך מועדון "חבר", מה שגרם למנהל מקרקעי ישראל להטיל עליה קנס של מיליון שקלים על מכירה מפלה.

      מתי הזמן הנכון לרכוש דירה?

      בנדל"ן יש שני מקורות הכנסה. תשואה שוטפת ועליית ערך. מי שרוצה ליהנות מתשואה שוטפת רוכש דירה מוגמרת, ומוותר על פוטנציאל לעליית הערך של הנכס ומשכיר אותה מיד. בדרך כלל התשואות להשכרה בישראל נעות בין 2.5 עד 3.5 אחוזים.

      בנושא עליית הערך, בכל שלבי הבנייה נהנים מעליית ערך. הממוצע בישראל לדירה בת כמיליון שקלים היא עלייה של 150,000 שקלים מתחילת הפרויקט, טרום הבנייה ועד למסירת המפתח.

      בחישוב כלכלי, עליית ערך בתקופת הבנייה, בחלוקה למשך 36 חודשי בנייה של פרויקט ממוצע, גבוהה בהרבה משכירות שוטפת.

      לכן, משקיעי נדל"ן מנוסים רוכשים רק "על הנייר" ולא דירות יד שנייה או דירות חדשות מוכנות מקבלן.

      גרף של הלמ"ס - מחירי הדירות בישראל לפי שנים (יח"צ , למ"ס)
      גרף של הלשכה מהרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) המתאר את עליית מחירי הדירות (צילום: למ"ס)

      איפה כדאי לקנות דירה להשקעה? לעקוב אחר התפתחות התשתיות וביקושי שכירות

      משקיעי הנדל"ן בדרך כלל מעדיפים את הפריפריה, בה התשואות גבוהות משמעותית מהמרכז.
      ישנם ערים בהם המשקיעים התמקדו בשנים האחרונות ועליית המחירים הייתה כה מהירה, שקשה להאמין שהמחירים ימשיכו לעלות באותו קצב בשנים הבאות.

      בבאר שבע, שעשתה קפיצה משמעותית בשנים האחרונות בעקבות ביקושים למגורי סטודנטים והתפתחות העיר, נראית מגמה כעת של עליית מחירים מתונה יותר מ-10 השנים האחרונות וכעת המשקיעים פונים לחפש אלטרנטיבות אחרות בפריפריה.

      הפרמטר המעניין ביותר לבחירת מקום להשקעה היא הרכבת, שלאחר שהיא מופעלת, ניתן לראות עליית מחירים של 10-15 אחוזים.

      במרכז, בניינים שצפויים לעבור חיזוק במסגרת תמ"א 38 יכולים ליהנות מהשבחה משמעותית. יש לשים לב להקפאה של תמ"א 38 בעתיד הקרוב, ויש לבחון כל עסקה ואף לשאול במחלקת הנדסה מה התוכניות הצפויות באותו בניין.

      נתוני הלמ"ס: מחירי הדירות בישראל מ-1948 עד 2016 (יח"צ , למ"ס)
      מחירי הדירות בישראל בין 1948 ל-2016 (צילום: למ"ס)

      טרנדים ומגמות בעולם הנדל"ן: CO LIVING כאלטרנטיבה לנדל"ן הישן

      Co-Living הוא מודל שנולד בשנות ה-70 וה-80 במדינות סקנדינביה, כאשר קבוצות תושבים חברו יחדיו, רכשו וניהלו נכסי נדל"ן למגורים בעלי מאפיינים שיתופיים וקהילתיים. על בסיס זה התפתחה שיטה חדשה יותר, הנשענת על רציונל שלפיו 90% מהזמן אנשים משתמשים רק ב-40% משטח דירתם.

      Co-Living מתאפשר באמצעות צמצום המרחב הפרטי ובניית מרחבים משותפים במקומו. במובן הפרקטי, מדובר במגורים משותפים בשכירות בלבד, תחת חברת ניהול היוצרת מעטפת מלאה לדייר ואחראית על התפעול הלוגיסטי של בניין המגורים, בחירת וניהול הדיירים, מתן שירותי דיור כוללים ויצירת חוויה ושירותי קהילה. במסגרת זו הדייר זוכה לחוויה קהילתית, אך אינו שותף אקטיבי בבעלות או בהקמת הקהילה והמגורים, כפי שהיה מקובל במודל הסקנדינבי המקורי. הפתרונות העיצוביים הפונקציונליים, המוטמעים בדירות מעין אלה, מאפשרים לדייר פרטיות, שקט ומרחב, המפצים על גודל הדירה. במקביל, נהנים הדיירים ממרחבים משותפים רחבים, ובהם חדר כביסה, אזורי ישיבה, מטבחים מאובזרים, חדר כושר ואפילו חלל לקיום אירועים קטנים.

      עדיין אין בישראל אפשרויות השקעה בפרויקטים של Co-Living, אך מומחים צופים שהתחום שכבש את אירופה וארצות הברית, יהווה בחמש השנים הקרובות אלטרנטיבת השקעה חדשה.

      לאתר מגזינה